Evaluarea


Evaluarea

Marime:
Descarcari: 79

Evaluarea EVALUAREA consta in exprimarea valorica (in etalon banesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor si rezultatelor financiare ale intreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge inregistrarea in contabilitate a operatiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determina SUMA. Dezvoltarea pietei imobiliare in Republica Moldova in mare masura depinde de elaborarea si implementarea in practica a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologica a acestui sistem include principiile, metodele si procedurile de evaluare care pana la etapa de tranzitie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici in organizatii profesionale de tranzactii si evaluare a imobilelor. in prezent se poate afirma cu toata certitudinea ca evaluarea valorii reale, de piata, este necesara in urmatoarele cazuri: privatizare, ipoteca, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea pretului la vindere-cumparare, estimarea pierderilor in cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul mostenit sau daruit, pentru reglementarea relatiilor materiale in caz de divort si alte cazuri. Principalele categorii de imobil si segmente a pietei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniforma: piata apartamentelor (locuintelor) si a incaperilor locuibile, piata incaperilor nelocative (cladiri, constructii, edificii, incaperi incorporate si aferente caselor de locuit), piata terenurilor si imobilul industrial (de business). 1.Termeni si principii de evaluare 1.1.Evaluarea valorii bunului imobil - calcularea directa sau experta a valorii imobiliare executata de evaluator profesionist atestat in modul stabilit. 1.2.Valoarea probabila de piata - pretul de piata probabil de vindere-cumparare a bunului imobil in conditii de concurenta: se determina de evaluator. 1.3.Valoarea curenta probabila de piata - pretul imobilului acceptat de cumparator si vanzator cu conditia ca ambii cunosc conjunctura pietei, nu se afla sub presiunea unor circumstante deosebite si i-si satisfac interesele proprii in cel mai oportun mod. 1.4.Valoarea de alternativa (investitionala) - pretul imobilului dupa schimbarea destinatiei lui si executia diferitor imbunatatiri legate de investitii capitale. 1.5.Valoarea in conditii deosebite - se determina ca si valoarea de piata cu un anumit rabat din cauza ca vinzatorul este constrans de termene inoportune (privatizarea, cind durata fazei de circulatie a imobilului se determina in programul privatizarii). 1.6.Categorii de imobil - clasificarea obiectelor de imobil stabilita in mod oficial in scopuri fiscale. in Republica Moldova imobilele se divizeaza in terenuri (pamant) si imobil. Terenurile se clasifica: 1)terenuri cu destinatie agricola; 2)terenuri in intravilan; 3)terenuri distribuite intovarasirilor pomicole; 4)terenuri din extravilan destinate industriei, transformarilor, telecomunicatiilor. Imobilul conform normelor in vigoare se clasifica in cladiri, constructii si edificii. in cadrul acestei categorii se delimiteaza subcategorii pentru a diferentia cotele de impozitare in dependenta de genul exploatarii - business sau folosinta personala - si destinatari - persoane fizice sau juridice. 1.7.Principii de evaluare - baza teoretica a procesului de evaluare a valorii de piata. Practica mondiala de evaluare se conduce de urmatoarele principii: principiul cererii si ofertei; dinamismului; concurentei; inlocuirii; aportului; utilizarii potrivite si intensive; compatibilitatii; asteptarii. 1.7.1.Principiul cererii si ofertei. Conform acestui principiu, cu cit este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atit mai mult se va cobori pretul lor. Exista un prag de echilibru intre cerere si oferta. in acest punct valoarea de piata reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proportional cresterii ofertei sau diminuarii cererii pretul de piata se micsoreaza. Pretul de piata se ridica, daca oferta este mai mica sau cererea este mare. Deoarece pietele imobiliare sunt imperfecte, oferta si cererea nu totdeauna determina pretul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numarul si competenta participantilor, emotiile modalitatile de finantare si alti factori joaca un rol important in stabilirea preturilor reale. 1.7.2.Principiul dinamismului. Bunurile imobile, mediul natural, economic si social sunt intr-o dinamica permanenta. Imobilele se uzeaza fizic si moral. Conditiile economice si demografice, modificandu-se, creeaza premizele de crestere sau cadere a cererii la bunurile imobiliare. Acestia si alti factori pot schimba utilitatea obiectului de imobil. Evaluatorul trebuie sa poata sesiza atit schimbarile subtile cit si cele evidente pe piata imobiliara, sa determine consecintele acestor schimbari in localitati si microraioane concrete. 1.7.3.Principiul concurentei. Obtinerea veniturilor supranormative din imobil conduce la sporirea concurentei care, de regula, are loc concomitent cu cresterea ofertei. Cresterea ofertei contribuie la scaderea preturilor si concomitent a veniturilor. Concurenta excesiva, in asa mod, poate sa diminueze profiturile pana la nivelul lor normal si chiar mai jos, pana la disparitia acestora. 1.7.4.Principiul inlocuirii. Valoarea maximala a bunului imobil este determinata de cel mai mic pret sau valoare la care s-ar putea achizitiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalenta. Acest principiu sta la baza fiecarei metode traditionale de evaluare. 1.7.5.Principiul aportului. Costul oricarui element al bunului imobil este in functie de aportul lui in valoarea totala sau in marimea scaderii acestei valori daca el lipseste. Unele elemente majoreaza valoarea bunului imobil cu o marime ce depaseste cheltuielile pentru realizarea lor, desi sunt si cazuri cind unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului. 1.7.6. Principiul utilizarii potrivite si intensive. se determina ca cea mai probabila utilizare a bunului imobil care este posibila fizic, judiciara, legala si reala din punct de vedere financiar. in acest caz, valoarea bunului imobil va fi maximala. Realizarea acestui principiu este imposibila fara conceperea faptului ca valoarea bunului imobil se compune din valoarea terenului si a constructiilor, tinind cont de uzura. Estimarea aparte a terenurilor si constructiilor este necesara in multe cazuri: pentru determinarea bazei fiscale a loturilor cu sau fara constructii; pentru evaluarea costului drumurilor si retelelor edilitare; pentru determinarea platii de arenda. 1.7.7.Principiul compatibilitatii. Stilul arhitectonic, nivelul confortului si a prestarilor de servicii a bunului imobil trebuie sa corespunda necesitatilor si asteptarilor pietei. Valoarea maximala se obtine atunci, cind se atinge o omogenitate arhitectonica rationala si compatibilitatea utilizarii terenurilor, precum si in folosinta este optiunea de forta a bunului imobil. Compatibilitatea optimala asigura venituri maximale posesorului. in fond utilizarea satisfacatoare a terenurilor se obtine atunci, cind ea corespunde standardelor existente in locurile unde este amplasat bunul imobil. 1.7.8.Principiul asteptarii. Conform acestui principiu cumparatorul e in asteptarea veniturilor in rezultatul exploatarii imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este in functie de cistigurile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determina in functie de veniturile viitoare si incasarile de la revinzarea lor asteptate de investitorul potential. Foarte importante pentru investitor sunt marimile, calitatea si durata fluxurilor veniturilor viitoare, acestia fiind modificate proportional schimbarii valorii lor in timp.

DESCARCA